Telegram Ads для канала по элитной недвижимости Москвы: 1 476 подписчиков по 323 ₽ и 35 заявок

Премиум-недвижимость в Москве — ниша, в которой классические performance-каналы перегреты, а аудитория не покупает квартиру за 15+ млн ₽ «с одного клика по объявлению». Здесь не работает реклама в лоб, и здесь не работает широкий охват. Запустил Telegram Ads для канала агента, который ведёт клиентов на первичный рынок премиум- и делюкс-сегмента. В материале — что сработало, что нет, и какие цифры получились за период.

Этот кейс не о том, «как мы порвали рынок». Нам удалось попасть в стоимость подписчика для «дорогой» ниши с запасом — 323 ₽ против целевых 400 ₽. Об итоговой окупаемости в сделке делать выводы ещё рано. Цикл сделки в премиум-недвижимости длинный.

Вводные данные

• Клиент — Telegram-канал агента по недвижимости бизнес-, премиум- и делюкс-класса в Москве.

• ГЕО — Москва.

• Продукт — помощь клиенту в выборе и покупке квартиры на первичном рынке Москвы от 15 млн ₽.

• Действующие каналы до запуска — Telegram-канал.

• Месячный рекламный бюджет — 160 000 ₽.

Период работ — около 3 месяцев (с начала января по конец марта 2026, см. динамику роста канала на скрине).

"Премиум-недвижимость в Telegram Ads — это история не про охват, а про каналы. Демографические таргеты тут второстепенны, главный рычаг — каналы, в которых обитает платёжеспособная аудитория, и оффер, который сразу отсекает нецелевых. Мы изначально шли с пониманием, что лучше меньше подписчиков, но своих." — Максим Д.

Гипотеза и цель

Главная задача — увеличить число обращений в канал и нарастить базу целевых подписчиков. Целевая метрика на старте — стоимость целевого подписчика до 400 ₽. Жёсткого срока кампании не было.

По заявкам задача была «рост», без конкретного числового KPI: подтверждённых данных по стоимости заявки от предыдущих подрядчиков нет, и ставить цель в пустоту не имело смысла.

Главная гипотеза — в премиум-сегменте лобовая реклама конкретного объекта проигрывает лид-магнитной воронке. Подписчик в премиуме созревает до сделки месяцами; задача рекламы — не «продать», а собрать тёплую базу, которой можно регулярно касаться.

Как настраивал кампании

Рекламный кабинет Telegram Ads открыли через Clickise за сутки — кампания стартовала на следующий день без пауз. Для премиум-недвижимости со сжатыми окнами активности клиентов это критично: упустишь две недели — упустишь сезон.

Подход к запуску был построен вокруг одного решения — лид-магнитной воронки. От этой точки уже строились тесты офферов и подбор каналов размещения. Креативы, тексты подборок и список каналов пересматривал и обновлял каждые 1–2 недели.

Воронка: каталог + бот вместо продающего поста

Оффером стал каталог новостроек на старте продаж от 15 млн ₽. Ценовая планка прямо в креативе работала как фильтр платёжеспособности: те, для кого 15 млн — не реалистичный диапазон, на оффер просто не реагировали.

Механика воронки:

1. Пользователь видит рекламу с предложением скачать подборку объектов.

2. Подключённый чат-бот выдаёт каталог только после подписки на канал.

3. Подписчик остаётся и в канале, и в базе бота. В бот периодически идёт рассылка с новыми офферами — так собираются дополнительные заявки.

Эта связка даёт сразу три вещи: подписчик обходится дешевле рынка, остаётся в базе бота и сразу заходит в воронку касаний до консультации. Один и тот же контакт работает не разово, а постоянно.

Каналы размещения и то, что сознательно не брал

Размещения настраивал исключительно на каналы по бизнес-, премиум- и делюкс-недвижимости в Москве. Это узкий пул, но это «свой» пул.

Что не брал в работу — широкие каналы про «недвижимость в целом», ипотеку, новостройки эконом- и комфорт-класса. В премиуме широкий охват — это слив бюджета: дешёвый подписчик из общего канала по квартирам почти не доходит до сделки на 15+ млн.

Офферы

Тестировал два типа офферов:

• Конкретный объект — баннер и пост про один ЖК или одну квартиру.

• Подборка объектов — каталог из нескольких ЖК.

Подборка сработала заметно эффективнее. Порог входа ниже: «посмотреть варианты» проще, чем сразу включаться в один объект. Дополнительно подборка лучше отрабатывает естественное состояние клиента в премиуме — он не выбирает между «купить или не купить», он выбирает между несколькими ЖК и хочет видеть варианты.

Креативы

«Премиальный» визуальный стиль — тёмные тона, акцент на стартовых ценах и pre-sale, конкретная ценовая планка прямо в баннере («от 15 млн ₽», «в пределах МКАД»). Текст коротко поясняет, что внутри подборки, и завершается прямым CTA «Скачать файл». 

Креативы и подборки в этой нише выгорают за 1–2 недели — поэтому обновление визуала и оффера было плановой задачей, а не реакцией на проблему.

Аналитика и оптимизация

Решения по каналам и креативам принимались с шагом в 1–2 недели: добавлял новые каналы, отключал те, что давали дорогих или нерелевантных подписчиков, заменял выгорающие подборки.

Механика правок ускорялась за счёт автоматизации внутри кабинета Clickise — массовая загрузка объявлений и единое окно для запуска и редактирования связок. ОРД-токены ко всем креативам проставлялись через автомаркировку — это снимало ручную ОРД-рутину и позволяло не задерживать выход новых подборок.

Промежуточных сквозных конверсий «подписчик → заявка → сделка» в этом проекте отслеживалась «в ручную», так как сквозной аналитики у заказчика нет. Тем не менее мы можем говорить о 35 заявках на консультацию за период.

Результаты

За период (~3 месяца):

По подписчику — цель выполнена с запасом: 323 ₽ против целевых 400 ₽.

По заявкам. 35 заявок по 13 621 ₽. Сравнить с предыдущими подрядчиками нечем — подтверждённых цифр «до» нет. Поэтому даём стоимость заявки как абсолютный результат: в нише с чеком от 15 млн ₽ и комиссией агента в сотни тысяч рублей даже одна закрытая сделка из 35 заявок окупает рекламный расход за период с большим запасом. 

Дополнительный фактор экономики по проекту – кешбэк 3% от рекламного бюджета через Clickise. За период возврат составил около 14 300 ₽, и фактический расход на кампанию — 462 400 ₽ вместо 476 700 ₽.

" Для меня главный итог этого периода не цифра в 1 476 подписчиков, а подтверждение, что в премиум-недвижимости лид-магнитная воронка работает лучше, чем реклама на конкретный объект. Дальше — расширять список каналов, тестировать новые лид-магниты и подключать сквозную аналитику, чтобы видеть не подписчика, а доходимость до сделки." — Максим Д.

И вместо тысячи слов отзыв клиента: Telegram Ads как канал для премиум-недвижимости

• Лид-магнит работает лучше, чем а продающий пост. В премиум-сегменте реклама конкретного объекта «в лоб» проигрывает связке «подборка – подписка – рассылка». В кейсе  это было проверенно на отдельной гипотезе и подтвердилось цифрами.

• Цена в креативе — это рабочий фильтр. Ценовая планка прямо в объявлении («от 15 млн ₽») отсекает неплатёжеспособных раньше, чем они становятся подписчиками. В премиуме это экономит больше усилий и ожиданий, чем кажется.

• Узкий таргетинг по каналам важнее охвата. Широкие каналы про недвижимость в премиум-сегменте почти не дают целевого трафика. Меньше аудитории охватываем, но попадаем на свою ЦА.

• Без сквозной аналитики итог не посчитать. Подписчик и заявка — промежуточные метрики. В нише с чеком от 15 млн ₽ окупаемость считается по сделкам, а не по лидам. Если у клиента нет сквозной аналитики до сделки — это нужно решать на старте, а не на финале.

• Креативы и подборки выгорают за 1–2 недели. План обновления визуала и оффера — обязательная часть кампании, а не «когда останется время».

Этот кейс — один из проектов, в которых Максим Денисов  запускает Telegram Ads через инфраструктуру Clickise. Мы предлагаем клиентам несколько вещей, которые ускоряют запуск и снижают риски на старте.

Кешбэк до 5% от рекламного бюджета. Возвращается ежемесячно — на карту, расчётный счёт или обратно в рекламный кабинет.

Открытие евро-кабинета Telegram Ads в сжатые сроки. В этом проекте кабинет открыли за сутки, и кампания стартовала на следующий день. По последним данным Clickise открытие кабинета занимает 4 часа.

Автоматизация внутри кабинета и автомаркировка. Массовая работа с объявлениями, токены к креативам проставляются автоматически — не нужно держать в голове ОРД-рутину.

Доступ к TgBooster и TgMaps. TgBooster — автоматизация и аналитика кампаний, TgMaps — спай-сервис по креативам конкурентов в Telegram Ads. Для клиентов Clickise — бесплатно.

Помощь с прохождением модерации и подбором посадочной. В премиум-нишах посадочная (пост в канале или бот) — половина результата. Подсказываем, что исправить, чтобы не сливать трафик.

Бесплатная консультация — 30 минут. Разберём вашу нишу, покажем бенчмарки по стоимости подписчика и заявки в близких категориях, поделимся примерами креативов из похожих проектов.

Оставить заявку и получить консультацию с нашими специалистами.