Telegram Ads для зарубежной недвижимости в Грузии: 6090 подписчиков по 3,52 € за 11 месяцев работы
Агентство недвижимости из Батуми обратилось в Cosmic Realty, с задачей, которая для зарубежной недвижимости встречается всё чаще: основные каналы привлечения работают, но рынок ищет дополнительные источники русскоязычных покупателей. Запустили Telegram Ads с июля 2025 года. За 11 месяцев работы привлекли 6090 подписчиков по средней цене 3,52 €, в пике апреля–мая — 2,2 €. Параллельно расширили гео с Грузии на европейские страны и продолжаем расширять.
Вводные данные
Клиент: Orange Group — агентство недвижимости из Батуми, лидер рынка по новостройкам.
ГЕО аудитории: русскоязычные покупатели из РФ, СНГ, Европы (Литва, Латвия, Эстония и другие), Азии, ОАЭ: экспаты и инвесторы.
Продукт: новостройки в Грузии для инвестиций и проживания.
Источник привлечения покупателей: Telegram Ads.
KPI клиента:низкая стоимость подписчика при максимальном приросте целевых подписчиков в рамках текущего бюджета.
Старт: июль 2025. В кейсе — данные с июля 2025 по 16 июня 2026.
«Зарубежная недвижимость — это не одна ниша. Грузия сильно отличается от Дубая или Испании: доступный чек, высокая инвестиционная привлекательность. Аудитория широкая — офферы интересны и россиянам, и экспатам из Европы, Азии, ОАЭ. Цикл сделки в зарубежной недвижимости длиннее, чем в России, но экономика складывается: вход для покупателя комфортный, агентское вознаграждение — привлекательное.
В Telegram Ads важно задействовать весь инструментарий: не только рекламу в каналах, но и поиск, рекламу в видео, офферы под разные портреты аудитории — инвесторам один оффер, тем, кто ищет для проживания, другой. Мы помогаем клиенту рекомендациями с упаковкой канала. Результат: начинали с 4,5 € за подписчика, сейчас держим ниже 3 € — и это при бюджете, выросшем в несколько раз, и постоянном тестировании новых сегментов.» — Максим Фёдоров, основатель Cosmic Realty
Гипотеза и цель
KPI клиент сформулировал прямо: минимальная стоимость подписчика и максимум подписчиков в рамках бюджета. На дистанции — рост заявок на просмотры и сделок.
Воронка построена так: Telegram Ads → подписка на канал агентства → продающий контент и лид-магниты в постах → лид через бота с аналитикой источника или одноэкранная страница → менеджер → сделка. Лиды собираются в боте, комментариях и на посадочных страницах. В большей мере это работает как контентная воронка через прогрев: подписка → прогрев → лид → сделка.
Как настраиваем кампании
Подход системный, с расчётом на масштаб тестов: 18 сегментов аудитории (включая европейские страны, продолжаем расширять), 247 каналов для таргета, 52 оффера, 28 кампаний (плюс отдельная на ретаргетинг), 10 174 объявлений и 14 автоматизированных правил в TgBooster. Без автоматизации ручное управление таким объёмом невозможно.
Кабинет под проект открывали через Clickise — евро-кабинет с пополнением в евро подошёл для клиента из Грузии и аудитории за пределами РФ.
Сегменты и каналы
Главный вывод по каналам: лучше всего работали каналы непрямых конкурентов — у них и цена подписчика ниже, и объём аудитории больше.
18 сегментов охватывают разные географии (Грузия для русскоязычных в РФ, СНГ; европейские страны для экспатов — Литва, Латвия, Эстония и другие; ОАЭ; Азия) и разные мотивы покупки (инвестиции или проживание).
Офферы и лид-магниты
Ключевой шаг — мы развернули контент канала минимум на 70% в сторону продающего и увеличили частоту публикаций. Основа лидогенерации – постоянная публикация лид-магнитов в формате посадочных страниц прямо в постах — каталоги объектов с возможностью оставить заявку. Это сместило точку конверсии с «подписался → когда-нибудь напишет» на «подписался → видит конкретное предложение → пишет в бота или отправляет заявку на посадочной».
В Telegram Ads протестировали 52 оффера. Что сработало лучше всего:
Офферы про Nomad-ВНЖ — покупка недвижимости как способ получить ВНЖ Грузии. Сильный мотив для русскоязычных экспатов и удалёнщиков.
Бесплатные каталоги объектов — лид-магнит низкого порога входа: оставить контакт, получить подборку квартир по фильтрам.
Объектовые посты с рекламой конкретных ЖК или квартир — конкретный объект, конкретная цена, конкретное предложение. Работает лучше абстрактных «недвижимость в Батуми».
Креативы
Мы используем TgMaps (spy-сервис по Telegram Ads) для подбора каналов. Для того чтобы проанализировать крео конкурентов тоже, но в основном для поиска каналов для продвижения.
Через кабинет крутится показ более 10 000 объявления. Визуалы не выгорали быстро — аудитория большая, плюс мы держимся принципа одно объявление = один канал. Каждое объявление таргетируется на конкретный канал, а не на группу каналов — это для чистоты аналитики и дает понять в первую очередь – какие связки лучше работают, чтобы затем их масштабировать.
Но ещё это важно тем, что когда объявление создано пулом, за какие-то каналы происходит переплата, т.к. ставка усреднённая на весь пул, а в каких-то каналах и вовсе нет показов, потому что текущая усреднённая ставка не дотягивает до приемлемого значения.
Работают и баннеры, и видео — эффективно всё, никакого явного перекоса. Главное — ротация: постоянно добавляем новые офферы и креативы, не дожидаясь, пока старые перестанут давать результат.
Аналитика и оптимизация
Главный инструмент решений — бот с аналитикой источников по UTM-ссылкам. По каждой подписке и заявке мы видим, с какого поста она пришла. Это позволяет не оптимизировать «канал в целом», а перераспределять усилия в пользу конкретных публикаций и связок.
В Telegram Ads оптимизацию ведём через TgBooster: 14 правил автоматизаций (изменение CPM, остановка объявлений по CPC и расходу без подписок, добавление бюджета на работающие связки, отдельные правила под ретаргетинг). На масштабе 10 174 объявлений автоматизация — не удобство, а необходимость: без правил кампании теряют управление за сутки.
Результаты
За период с июля 2025 по 16 июня 2026 (11 месяцев работы):
Снижение цены подписчика с 4,5 € до 3,52 € — результат работы по нескольким направлениям одновременно: продающий контент, лид-магниты, аналитика источников и автоматизация ставок. Telegram Ads в зарубежной недвижимости — рабочий канал на длинной дистанции.
«На снижение стоимости подписчика влияет всё в комплексе. Лид-магниты работают на подписчиков и особенно сильно влияют на лиды. Сильно влияет правильная настройка автоматизаций и её использование во всех рекламных кампаниях. Важно количество: много запущенных каналов, много креативов, много офферов и постоянная ротация креативов.
Ключевой принцип — одно объявление = один канал, который мы применяем во всех проектах. Есть исключения для отдельных типов кампаний, но основа именно такая. И конечно, очень сильно влияет качество контента и привлекательные офферы» — Максим Фёдоров, основатель Cosmic Realty.
Telegram Ads как источник привлечения покупателей зарубежной недвижимости
Telegram Ads работает для зарубежной недвижимости. При грамотном подборе каналов и понимании целевой аудитории можно получать хорошие результаты. Но без накопленного опыта в нише и аналитических инструментов первые месяцы вы будете платить за сборку аудитории и обкатку гипотез по связкам.
Русскоязычная аудитория Telegram охватывает и местных жителей, и тех, кто рассматривает покупку за рубежом, — этой аудитории в обычных каналах меньше. Подписчик в канале остаётся надолго и продолжает прогреваться контентом, но при попадании в нужную аудиторию с правильным посылом вы получите и обращения «здесь и сейчас». Через бота с аналитикой источников видно, какой пост даёт лид и сделку, — это сильно меняет приоритеты в контент-плане. Telegram Ads даёт полный инструментарий — реклама в каналах, поиск, видео — что позволяет работать с разными портретами аудитории в одном кабинете.
Цели на следующий период
Расширение гео на новые страны.
Тестирование новых офферов и связок.
Выводы для зарубежной недвижимости в Telegram Ads
Стоимость подписчика — не финальная метрика. В нише с длинным циклом сделки её надо смотреть в связке с квал-лидом и доходимостью до встречи.
Решает не охват, а контент канала и лид-магниты. Если канал слабый, целевой подписчик дешёвым не будет. Лид-магниты с конкретными офферами — каталоги, объектовые посты работают сильнее общих сообщений «у нас есть квартиры». Подходите ответственно к выбору каналов: можно слить бюджет на нецелевую аудиторию, а можно сразу получать результат из правильно подобранных каналов.
Принцип «одно объявление = один канал» — основа. Так видно, какие связки работают, чтобы их масштабировать. На 10 000+ объявлениях это особенно важно.
Каналы непрямых конкурентов обязательно для этой ниши.
Без бота с аналитикой источников запуск превращается в гадание. Подписчик сам по себе не цель; цель — подписчик, который дошёл до конкретного оффера и написал в бота.
На масштабе автоматизация ставок — обязательное условие. 10 174 объявления без правил неуправляемы. Конвейер тестов офферов и связок устойчиво обыгрывает «одну идеальную кампанию».
Этот кейс — один из проектов маркетингового агентства Cosmic Realty. Они специализируются на привлечении покупателей недвижимости в России и за рубежом с помощью разных источников трафика, в том числе зарубежных площадок. В Telegram Ads они работают на инфраструктуре Clickise. Там же открывали кабинет для Orange Group.
На опыте этого и других запусков команда Clickise предлагает партнёрам набор инструментов, которые ускоряют старт и снижают риски:
Евро-кабинет Telegram Ads. Открытие после заявки и проверки проекта, пополнение от 250 €, средняя скорость открытия — около 6 часов.
Кешбек до 5% от рекламных расходов с ежемесячными выплатами на расчётный счёт, карту или на баланс кабинета.
TgMaps — spy-сервис Telegram Ads. База рекламных креативов Telegram Ads, поиск конкурентов по ключам, юр.лицам, ботам и ссылкам. Для клиентов Clickise — бесплатно.
TgBooster — сервис автоматизации и аналитики. Массовое создание объявлений, правила по ставкам, отключение неэффективных кампаний, выгрузка отчётов. Для клиентов Clickise — бесплатно.
Автомаркировка. Сервис создаёт токены к креативам и автоматически добавляет их в объявления.
Поддержка, закрывающие документы и постоплата до 200 000 ₽. Менеджеры помогают с подключением, модерацией и рабочими вопросами. Постоплата доступна юр.лицам, прошедшим проверку.
.png)
